Мошенничество с недвижимостью — это один из самых популярных видов имущественных преступлений. Злоумышленников он привлекает возможностью быстрого обогащения и относительной простотой: редкий покупатель разбирается в особенностях рынка и юридических тонкостях.

Особенности купли-продажи

Статья 159 УК РФ определяет мошенничество как вид хищения путем обмана потерпевшего или злонамеренного использования его доверия. Особенность деяния — в иллюзии добровольности: жертва сама передает деньги, недвижимость или право на нее.

Купля-продажа квартир, домов и комнат

Рынок жилой недвижимости делится на:

  • первичный;
  • вторичный;
  • арендный.

Первичная недвижимость — та, у которой еще никогда не было собственника. Это строящийся или только что сданный объект. При покупке коттеджа или квартиры в еще не сданном доме строители заключают договор долевого участия. Оплата за объект должна быть перечислена на эскроу-счет, доступ к деньгам откроется после подписания покупателем акта приемки-передачи.

Вторичная недвижимость — объект, сведения о котором и его предыдущих владельцах уже внесены в Росреестр. Вторичкой может быть и старый дом, квартира, комната, и только что построенное жилье, в котором еще никто не жил, но уже сданное в эксплуатацию. Первым владельцем может быть инвестор или сам застройщик, если не смог продать объект на стадии строительства.

Арендная недвижимость — жилье, которое владелец передает нанимателю на время за плату. Арендатор вправе пользоваться и распоряжаться им в рамках договора, но не становится собственником — все права сохраняет владелец. Съемщик может сдавать объект другим арендаторам, только если условие об этом имеется в договоре или допсоглашении с хозяином.

Мошенничество с первичной недвижимостью

 

Покупка жилья на первичном рынке не гарантирует, что сделка окажется чистой, и покупатель получит приобретенное помещение в должном качестве и в оговоренные сроки.

  1. Строители могут взять предоплату без договора долевого участия и не построить объект.
  2. Строители или инвесторы, получив предоплату без договора долевого участия, продают объект еще ряду покупателей.
  3. Строители не могут получить разрешение на строительство широко разрекламированного объекта. А покупатель теряет время, его деньги на эскроу-счете постепенно снижают покупательную способность.

Мошенничество с недвижимостью на вторичном рынке

Наиболее часто мошенники проворачивают аферы именно на вторичке, поскольку здесь большие суммы и много нюансов, в которых покупатель не разбирается. Приведем несколько самых распространенных схем мошенничества на вторичном рынке:

  1. Продажа по сомнительной доверенности и/или поддельному паспорту — мошенник предоставляет фальшивые документы. Чаще всего владелец недвижимости оказывается не в курсе сделки и оспаривает ее, когда обнаруживает мошенничество. Доверенность также может быть выдан от лица, признанного недееспособным, алко- или наркозависимым. Сделку в этом случае обжалуют родственники или опекуны продавца.
  2. Оформление продажи дарением — мошенники, получив деньги, могут оспорить договор дарения в течение года после заключения. Квартиру придется вернуть без возврата уплаченных средств.
  3. Продажа со скрытыми наследниками — не все родственники наследодателя вступили в права или успели оформить собственность в Росреестре. Если доказать, что они не знали об открытии наследства, сделку можно опротестовать и вернуть жилье.
  4. Продажа с жильцом — сделка с квартирой, в которой третьему лицу оформлено пожизненное право проживания. Покупатель получает помещение, но не может выселить этого человека.
  5. Продажа с задолженностью — на объекте числятся долги по коммуналке. Их придется гасить новому владельцу либо судиться с продавцом.
  6. Продажа с юридическими ограничениями — то есть обязательствами, которые прежний владелец не выполнил: например, не выделены детские доли, нет согласия супруга на покупку или продажу и т.п. Такую сделку в суде легко признают недействительной.
  7. Банкротство продавца — продажа может быть оспорена, если продавца признают банкротом в течение 3 лет после реализации недвижимости. Покупатель рискует потерять приобретение, если его цена была серьезно занижена относительно рынка.
  8. Обмен с доплатой — мошенник знакомит жертву с мнимым собственником очень привлекательной по ряду параметров недвижимости и предлагает поменяться, но за эту разницу нужно доплатить наличными. Деньги переходят без расписок и соглашений, после чего и «собственник», и посредник исчезают.

Мошенничество на рынке аренды недвижимости

 

Схемы обмана могут касаться и арендатора недвижимости, и арендодателя. Мошенничество с арендой наиболее характерно именно для жилого фонда:

  1. Мошенники представляются агентством недвижимости и продают «базу» подходящих под запрос квартир, комнат и домов. По указанным контактам не отвечают или ничего не сдают. Чаще всего в договоре в качестве товара указаны «информационные услуги».
  2. Мошенники арендуют привлекательное жилье на несколько дней и показывают его многим потенциальным арендаторам, как собственники или его представители. Собрав предоплату за первый и последний месяц, гонорар за «услуги агентства», исчезают.
  3. Мошенники, взяв квартиру в аренду якобы для себя, пересдают ее другим съемщикам дороже, а у подлинного владельца разрешения не спрашивают. Нередки случаи, когда в разные комнаты вселяют несколько жильцов, сдают объект посуточно или под хостел.

Как не стать жертвой мошенничества

Помните, что каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, и не руководствуйтесь шаблонами. Сохраняйте бдительность, и если возникают сомнения, откажитесь от покупки или продажи объекта. Требуйте оригиналы и копии следующих документов:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие документы;
  • оригинал доверенности (будет нелишним запросить онлайн-разговор с самим собственником, если он не может присутствовать на сделке);
  • выписку из ЕГРН «Об объекте» и «О переходе прав» с историей сделок по объекту, планировкой и перечнем обременений.

Не соглашайтесь на оформление, если цена объекта занижена на 15-20% и больше, если продавец торопит с оформлением, если требует предоплату или залог всего за несколько дней до сделки, если просит указать меньшую стоимость в договоре или оформить по договору дарения без веских причин.

При оформлении договора аренды составляйте максимально подробный документ, включающий условия платежей, расторжения соглашения и описание стартового состояния квартиры. Подписывайте передаточный акт. Вносите арендные платежи безналичным путем с указанием назначения и периода оплаты. Не вносите предоплату за проживание и услуги риэлтеров до просмотра жилья и согласия арендодателя. Проверяйте состояние сданного жилья с определенной периодичностью, чтобы исключить несанкционированную субаренду.

фото Мошенничество с недвижимостью Если вам требуется юридическая помощь или защита от обвинений в мошенничестве, обращайтесь в нашу компанию! Адвокаты с опытом по ст. 159 УК РФ профессионально представят ваши интересы в любых инстанциях и защитят права. Первая консультация бесплатно — позвоните сейчас!